咨询客服
彩票资讯

德国如何遏制房地产投机炒作

浏览次数: 时间:2019-06-12 12:54

【财新网】(专栏作家 罗高波)德国城市发展遵循一条原则:既要考虑市场竞争的原则,也要顾及社会公共利益的需要。在城镇化过程中,德国注重区域协调发展以及大中小城市和小城镇均衡发展,实现了经济增长、环境改善和房价稳定的平衡。德国保持和发展了不同城市的独特城市文化,房地产市场均衡、稳定且相对便宜,是全球罕见实现经济发展和房价稳定平衡的国家,具有可持续性。

政策基础

德国实行的是社会市场经济制度,政府一方面确保市场经济的平稳运行,另一方面对市场经济的不良后果,如分配不公、恶性竞争等进行必要的干预,宏观调控力度较大,针对性和有效性较强。德国宪法明确规定,“德国是民主的和社会福利的联邦制国家”,与医疗、教育等一样,在住房制度方面也实行福利性政策,强化住房的福利性而弱化其资本属性。保障居民住房需求是联邦政府首要的政策目标之一,也是德国制定所有房地产政策的核心出发点。

城市布局和产业分布

在“均衡城镇发展观”的指导下,德国大中小城市和小城镇均衡发展,中小城市成为城市体系主体和产业发展的重点,不同规模城市之间的基础设施、工作机会和社会医疗保障等条件差别不大,德国人无需挤进大城市就能获得良好的工作机会和生活环境,大大减少了人口大量转移和高度集聚对中心城市形成的压力,同时也为德国长期保持相对便宜的房价和较低的房价收入比奠定了良好基础。

用法制手段遏制房地产超额收益,剔除房地产投机属性

德国政府对自用住房和投资住房采取“双轨制”,实行不同政策标准。对于购买或者建造自用住房,政府不仅予以税收优惠,并且提供住房补助。自有自用的住宅不需要缴纳不动产税,只需要缴纳宅基地土地税。但用于出售的房地产,首先要缴纳评估价值1%~1.5%的不动产税,房屋买卖时还要交3.5%的交易税,如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价赢利税。房子的管理、维修等费用也很高。重重税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间,使其知难而退。

对于出租房屋,除缴纳不动产税外,租金收入还要缴纳个人所得税,税率在20%~45%不等(2009年后统一为25%的资本所得税)。 由于德国住房租金较低,租房权益得到充分保障,对未来房价上涨预期弱,因此尽管房价不高,德国人却非常愿意租房,而不愿意购房。据统计,约有58%的德国人选择租房生活,远高于法国45%、英国30%和西班牙约15%的租房比例。发达和充分的住房租赁市场反过来又缓解了住房供给压力,使德国得以长期保持较低的住房价格和房价收入比。

另一方面,德国通过对房价和租金“双管齐下”,用法律手段遏制房地产超额收益,剔除房地产投机属性,使投机炒作者知难而退,“不战而屈人之兵”。按照德国法律,对于房价、房租超高乃至暴利者,地产商和房东会因所构成的违法行为被罚款,甚至承担刑事责任。为防止开发商和炒房者谋取暴利,德国为不同地段、不同类型的住房制定了详细的“基准价格”,这类指导价具有法律效力,所有房地产交易必须参照执行,在合理范围内浮动。德国法律规定,如果开发商或房东制定的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,构成违法。根据德国《经济犯罪法》规定,购房者可以向法院起诉,如果房价不立即降到合理范围内,出售者将会面临高额罚款;如果开发商或房东制定的房价超出“合理房价”的50%,即为“房价暴利”,触犯《刑法》构成犯罪,出售者不仅将面临巨额罚款,还有可能最高被判处三年徒刑。

与房屋出售价格一样,德国政府对房租也进行了严格限定。所有超过5万人口的城镇,由市政府主管的市政建设部门或与该地区房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构,根据该地区实际房租情况统计资料来确定该地区的“租房价格表”,公开发表并每两年更新一次,租金应以此为基础在合理范围内浮动。如果房东所定的房租超过“合理租金”的20%,则被视为“超高房租”。根据德国《经济犯罪法》,房客可以向法庭起诉,不仅房租应立即降到合理范围内,而且房东还会受到巨额罚款;如果房东所定的房租超出“合理租金”的50%,则被视为“房租暴利”, 已触犯《刑法》、构成犯罪,房东不仅将受到更高罚款,甚至有可能被判处三年以内徒刑。同时,德国对业主提高房租问题也做了严格限制。根据《租房法》规定,3年内房租涨幅不能超过20%,否则便是违法;对于房屋中介,《住房中介法》规定,如果中介商任意提高佣金,一经发现,将被处以高达2.5万欧元的罚金。

结束语

德国实行社会市场经济制度,明确了住房的社会福利属性,自有和租赁比例相对均衡,实现并长期保持了较低的租金和房价,实现了国民“居者有其屋”的梦想;通过住房市场总体供需平衡,大中小城市和小城镇均衡发展,中小城市成为城市体系和产业发展重点,实现了就业本地化,降低了居民通勤成本和城市居民居住成本,缩小了地区和城乡差距;同时对住房价格和租金双管齐下,用法律手段遏制房地产超额暴利,剔除房地产投机属性,使炒房者无隙可乘,保持了住房价格和租金的长期稳定,造就了德国房地产市场均衡、稳定、相对便宜的鲜明特点,实现并保持了经济发展和房价稳定的平衡,具有可持续性。

作者系城镇化研究学者,美国南加州大学政策、规划和发展学院房地产开发硕士

当地时间2018年7月18日,德国法兰克福。在城镇化过程中,德国注重区域协调发展以及大中小城市和小城镇均衡发展,实现了经济增长、环境改善和房价稳定的平衡。德国房地产市场均衡、稳定且相对便宜,是全球罕见实现经济发展和房价稳定平衡的国家,具有可持续性。图/东方IC

地址:中国北京市大兴区南兴街   
Copyright © 2010-2019 乐游棋牌游戏 版权所有  技术支持:乐游棋牌游戏